Покупка залоговых квартир, комнат в домах под снос, объектов в плохом состоянии - какие еще возможности есть у частных инвесторов?

 

Время больших и быстрых заработков на продаже недвижимости миновало. Сегодня инвесторов уже не так много даже на активном рынке новостроек, не говоря о вторичном жилье. Но, несмотря на все еще действующие кризисные явления, московская вторичка все же имеет инвестиционный потенциал, как утверждают эксперты.

 

Они поделились несколькими вариантами возможных сценариев, при которых частный инвестор может заработать на вторичном рынке жилья.

 

Квартиры под ремонт

 

Один из способов — вложение средств в нежилую квартиру, ремонт и последующая продажа по большей  цене. Этот вариант нужно тщательно продумать, советуют эксперты компании «НДВ-Супермаркет недвижимости», потому как окупить ремонт не всегда получается.

 

Скидка на максимально изношенные квартиры весьма существенна — не менее 10% (около 500–700 тыс. руб. с однокомнатной квартиры, от 700 тыс. до 1,5 млн руб. с двухкомнатной и т. д.). Наценка за свежую отделку составляет порядка 20 тыс. рублей на один квадратный метр, то есть 600–800 тыс. в однушке. То есть, если вы сделаете косметический ремонт, вложив не более 10 тыс. руб. за 1 кв. м, можете заработать от 700 тыс. до 1 млн руб. при последующей продаже, подсчитали эксперты «НДВ».

 

«Самый универсальный вариант дизайна для квартиры на продажу - минималистичный», — рассказала руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова. «Экономить следует на материалах, но не на работах. Например, для санузла вместо плитки можно выбрать пластик, для пола на кухне - линолеум, а не керамогранит. Но некачественно поклеенные обои быстро отклеятся и выдадут бюджетный ремонт».

 

«Покупка «убитого» жилья, ремонт и перепродажа — достаточно сложные многозадачные процессы», - отмечает ведущий эксперт агентства недвижимости Century 21 Vesta Сергей Тихонов. Он рекомендует иметь свою команду по ремонту и закупкам стройматериалов, так как стоимость ремонта одной и той же квартиры с использованием тех же материалов, но осуществляемый разными исполнителями, может отличаться в сотни тысяч рублей. «Сторонние строители и закупщики будут пытаться заработать как на вас, так и на материалах», — предупреждает он.

 

«Люди, которые очень хорошо знают рынок недвижимости (в частности, руководители отделов в профильных агентствах, опытные риелторы) прилично зарабатывают на реализации вторичных квартир, так как понимают, какие объекты сейчас наиболее востребованы среди покупателей», - рассказал директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. Зачастую такие специалисты создают небольшие компании, которые занимаются подбором недвижимости, затем ремонтируют и перепродают. Обычно они приобретают квартиры премиум- и бизнес-класса, находящиеся в запущенном состоянии. Примерная стоимость таких квартир составляет от 15 млн до 30 млн руб. Соответственно, доход с таких продаж будет в разы выше. Правда, нередко такая недвижимость бывает с запутанной историей переходов прав собственности, что, конечно,  отпугивает потенциальных покупателей.

 

«Поиск подходящего объекта для перепродажи после ремонта может занять продолжительный срок, чаще всего просматриваются десятки вариантов, — отметил Шлома. — И, если компания реализует хотя бы одну такую жилплощадь в месяц, то месяц можно считать удачным».

 

Недвижимость в домах под снос.

 

Второй способ заработать на вторичном жилье — приобретение квартир в домах под реновацию и дальнейшая перепродажа уже готовой жилплощади в новом доме, куда переселят собственников. Покупка комнаты в доме под снос - самый выгодный вариант приобретения жилплощади, поскольку государство обязано предоставить собственнику отдельную квартиру, хоть и самой минимальной площади.

 

«Согласно программе реновации, жилье должны выдавать в современном доме с полной отделкой, — поясняет Оксана Иванова. — В отсутствие стартовых площадок для переселения жильцов по программе возможен также выкуп части квартир в близлежащих жилых комплексах, причём класс новостройки может быть выше среднего в данной локации. В таком случае новая однушка, полученная взамен старой комнаты, будет стоить от 6 миллионов рублей. Чистая прибыль при такой операции составит около 1,5 млн рублей и выше. Большинство стартовых площадок для заселения будет готово к 2021 году, то есть ожидание составит не более двух-трех лет».

 

По мнению участников рынка, здесь имеют место быть два больших минуса.

 

  1. Длительное ожидание переезда. Как показала многолетняя практика реноваций, сроки сноса старого дома могут сильно затянуться и неоднократно переноситься.
  2. Ограниченное предложение и высокие цены на объекты в домах под снос. Собственники либо сняли свои квартиры с продажи до получения нового жилья, либо взвинтили на них цены практически до стоимости будущих квартир в новых домах с отделкой. По данным «НДВ», к концу 2018 года комнат в московских хрущевках, подлежащих реновации, остались буквально единицы, а ценовая политика колеблется от 3,5 миллионов рублей и выше.

 

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум», спешит заверить: «Даже при наценке более чем на треть со стороны продавцов инвесторы в любом случае оказаться в плюсе».

 

По словам Сергея Тихонова, необходимо иметь определённые  административные ресурсы в нужных кругах, чтобы обладать информацией о потенциальном объекте расселения в первых рядах, поскольку самые интересные предложения очень быстро раскупаются закрытым кругом покупателей, не успев выйти на рынок.

 

 

Квартиры в залоге.

 

Второй способ заработка на вторичке — покупка залоговой недвижимости с хорошим дисконтом. Приобретая объект у банка, вы максимально обезопасите себя, так как квартира уже находится в собственности кредитора, а покупателю не придется как-либо контактировать с должником.

 

«Банк готов делать большие скидки на имущество в залоге, так как основной задачей после получения непрофильного актива для него становится максимально быстрая продажа квартиры, — поясняет Мария Литинецкая. — Поэтому на данном этапе скидки могут достигать 10–15%. Часто крупные игроки ипотечного рынка имеют собственные базы недвижимости в залоге и размещают предложения о продаже квартиры на открытых интернет-площадках».

 

Безусловно, вы можете приобрести жилплощадь и у самого должника, так как зачастую банк-кредитор дает заемщику свое разрешение на продажу заложенной собственности. «Обычно покупатели не проявляют интереса к таким объектам, не желая связываться с предыдущими владельцами, которые в большинстве случаев отказываются выписываться и съезжать с квартиры. Однако если кредитор готов к конфликтам, то может добиться выселения прежних хозяев квартиры через суд», — отмечает Сергей Шлома.

 

К тому же несостоявшийся владелец может попытаться продать объект по максимальной цене, которая покроет основной долг и проценты. И тогда рассчитывать на серьезный дисконт уже не получится.

 

Квартиры на первых этажах.

 

Раньше выкуп квартир на первых этажах домов с целью перепродажи и перевода их в нежилые помещения был в Москве очень распространенной практикой. Такие квартиры можно было приобрести со скидкой в 10–15%, поскольку у покупателей жилплощади они не пользовались популярностью. Зато для бизнесменов подобные объекты были всегда привлекательны, поскольку их можно перевести в нежилой фонд и сдавать под предприятие малого бизнеса, офис, магазин, и так далее.

 

Позднее появились новые нюансы перевода жилых помещений в нежилые, и сам процесс сильно усложнился, поэтому инвесторы уже не так активно приобретают такое жилье. Соответственно, в Москве сильно упал спрос на перевод квартир в нежилой фонд.

 

«Сегодня в нашей столице перевод квартиры в нежилой фонд осуществить очень сложно, но если удастся, то это повысит арендную ставку минимум в два раза, а цену продажи не менее чем в полтора, — рассказала Оксана Иванова. — Стоимость услуги весьма внушительна - от 500 тыс. руб., если делать самостоятельно, и до 2 млн руб., если привлекать подрядчика. Но стоимость однокомнатной квартиры в спальном районе по цене, скажем, 6 млн рублей за полгода-год можно увеличить до 10 млн руб. и даже больше».

 

Недавнее наследство.

 

Квартиры, в недавнем полученные в наследство не самый популярный продукт на вторичном рынке, поскольку покупатели опасаются недобросовестных наследников и не хотят потом в случае мошенничества заниматься волокитой в суде. Поэтому продается такое жилье, как правило, с приличным дисконтом. Скидка на квартиры, унаследованные менее трех лет назад, составляет в среднем 10% от полной рыночной цены.

 

«В таком случае только «объемные» вложения могут быть оправданы, то есть на покупке квартиры стоимостью 20 млн руб. можно сэкономить 2 млн, а на недорогой — только 100–200 тыс.», — отмечает Оксана Иванова.

 

Квартиры-ловушки: чем опасно слишком дешевое жилье. Покупка на распродажах.

 

Еще один способ заработка, о котором хотим рассказать — покупка квартир или коммерческой недвижимости на закрытых распродажах, аукционах, занимающихся банкротством и распродажей недвижимого имущества различных предприятий, юридических и физических лиц.

 

По словам Сергея Тихонова (Century 21 Vesta), на подобных торгах можно приобрести объект для дальнейшей перепродажи по более выгодной цене - примерно за 20–70% от рыночной стоимости. Но здесь инвестору нужно обладать связями, чтобы иметь возможность участвовать в подобных аукционах, отметил эксперт.